Is een aankoopmakelaar het geld waard in 2026?

Is een aankoopmakelaar het geld waard in 2026?

Je staat op het punt een huis te kopen en vraagt je af of je een aankoopmakelaar nodig hebt. Dat is een terechte vraag. In 2026 is er veel in beweging rond makelaars. Het kabinet werkt aan een verplicht beroepsregister. Sinds 1 februari 2026 geldt bij een grote groep makelaars een verplicht biedprotocol. In dit artikel lees je wat er verandert en wat een aankoopmakelaar voor jou kan betekenen.

Wat verandert er met het geplande makelaarsregister?

Op 1 oktober 2026 kondigde minister Boekholt-O'Sullivan aan dat ze een verplicht beroepsregister voor makelaars uitwerkt. Ze wil daarmee misstanden aanpakken. Het voorstel volgt op honderden meldingen bij het meldpunt van Vereniging Eigen Huis.

Volgens het voorstel schrijven makelaars zich eenmalig in. Ze moeten zich dan houden aan wettelijke gedragseisen, zoals:

• tijdig en volledig relevante informatie over de woning delen;
• alle geïnteresseerden gelijk behandelen;
• inzicht geven in het biedproces via een uniform biedlogboek.

Een geschillencommissie gaat klachten over makelaars behandelen. In het uiterste geval kan een makelaar uit het register worden uitgeschreven. Diegene kan dan niet meer als makelaar werken.

Belangrijk om te weten: het register is er nog niet. De minister werkt de registerplicht de komende maanden verder uit en zal de Tweede Kamer begin 2027 informeren. Vanuit de makelaarsbranche komt steun voor het voorstel, al wordt ook opgemerkt dat aantoonbare vakbekwaamheid nog ontbreekt als voorwaarde voor toelating (stand 1 oktober 2026).

Waarom zijn er zoveel klachten over makelaars?

Vereniging Eigen Huis opende het Meldpunt Makelaardij op 23 februari 2026 opnieuw. Tot 7 juli kwamen er 921 meldingen binnen. Belangenverstrengeling en voorkeursbehandeling worden het vaakst genoemd. Ook deze klachten komen vaak terug:

• spelregels die tijdens het bieden veranderen;
• druk om meer te bieden;
• problemen met het biedlogboek.

Dit onderzoek is geen representatieve steekproef van alle kopers en verkopers. Toch geeft het een beeld. Volgens Vereniging Eigen Huis komen dezelfde soorten klachten voor bij makelaars van verschillende brancheorganisaties, ook bij makelaars die zijn aangesloten bij Vastgoed Nederland. Het ministerie liet ook het Verwey-Jonker Instituut onderzoek doen naar ervaringen met makelaars. Ruim een kwart van de ondervraagden had negatieve ervaringen.

Radar ondervroeg ruim 2.500 mensen die in de afgelopen vijf jaar een bod op een woning uitbrachten. Van hen kreeg 43% sturende informatie van een verkoopmakelaar. Van die groep paste 64% het bod aan, meestal door hoger te bieden of voorbehouden te laten vallen. De enquête liep van 23 januari tot 16 februari 2026.

Wat betekent het verplichte biedlogboek voor jou?

Sinds 1 februari 2026 is het protocol Transparant Bieden Woonruimte verplicht voor de makelaars van de brancheorganisatie die het heeft opgesteld. Het protocol en de bijbehorende Move.nl-applicatie zijn ook beschikbaar voor makelaars die daar niet bij zijn aangesloten. Het protocol geeft keuze uit vier verkoopmethoden. Een biedlogboek is daarbij verplicht, net als een online platform of biedsysteem dat aan specifieke eisen voldoet.

Dat geeft meer inzicht. Maar regels werken pas goed als iemand er ook op let. Als aankoopmakelaar kijk ik mee of het biedproces klopt en of de spelregels niet onderweg veranderen. Zo hoef jij niet alleen te beoordelen of alles eerlijk verloopt.

Welke voordelen heeft een aankoopmakelaar bij de woning zelf?

Een aankoopmakelaar kan kijken naar het onderhoud van de woning, mogelijke gebreken en noodzakelijke reparaties. Daarnaast kan een aankoopmakelaar onderzoek doen naar:

• bestemmingsplannen;
• milieuaspecten;
• relevante gegevens in het Kadaster;
• de status en verplichtingen van de Vereniging van Eigenaren (VvE).

Ook voorbehouden verdienen aandacht. In een bericht van april 2026 adviseert Vereniging Eigen Huis om een funderingsvoorbehoud in je bod op te nemen. Kopers zien belangrijke informatie over de fundering pas na aankoop in het taxatierapport. Daardoor kunnen problemen ontstaan met de hypotheekverstrekking.

Heb je een aankoopmakelaar nodig nu er meer te koop staat?

De markt verandert. In het tweede kwartaal van 2026 werden volgens branchecijfers 56.700 woningen te koop gezet, een record. Kopers krijgen daardoor meer keuze en de concurrentie neemt af. Op steeds meer plekken ontstaat voorzichtig ruimte voor onderhandeling.

Tegelijk liggen de prijzen hoog. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning was in dat kwartaal €506.000. Dat is 3,4 procent meer dan in het eerste kwartaal (€485.000). De verkooptijd was volgens de marktcijfers over wonen 28 dagen. In het eerste kwartaal van 2026 werd nog twee derde van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Woningen met een lager energielabel of een matige onderhoudsstaat staan vaker langer te koop. Juist daar kan een goede onderhandeling verschil maken.

Dus: is een aankoopmakelaar het geld waard?

Dat hangt af van jouw situatie. Heb je veel ervaring met kopen en ken je de markt goed? Dan red je het misschien zelf. Twijfel je over het biedproces, de staat van de woning of je voorbehouden? Dan heb je veel aan iemand die naast je staat. Lees ook wat andere kopers ervaren in de reviews van kopers.

Wil je weten wat ik als aankoopmakelaar in Almere voor jou kan doen? Bekijk mijn aankoopbegeleiding of plan een vrijblijvend kennismakingsgesprek. Ik denk graag met je mee.