Startersvrijstelling 2027: overdracht bij de notaris uitstellen?

Startersvrijstelling 2027: moet je de overdracht bij de notaris uitstellen tot na 1 januari?

Ben je jonger dan 35 en sta je op het punt je eerste huis te kopen? Dan heb je misschien gehoord dat de grens voor de startersvrijstelling omhooggaat. Vanaf 1 januari 2027 stijgt de woningwaardegrens van €555.000 naar €615.000. Het duurt nu minder dan drie maanden tot de jaarwisseling. Wie nu biedt, spreekt dus al een overdrachtsdatum af vóór of na 1 januari. In dit artikel lees je wat de startersvrijstelling 2027 voor jou betekent en wanneer uitstel slim is.

Wat verandert er aan de startersvrijstelling in 2027?

Met de startersvrijstelling betaal je als starter geen overdrachtsbelasting. Dat kan alleen als de woning niet meer waard is dan de woningwaardegrens. Die grens gaat op 1 januari 2027 van €555.000 naar €615.000.

Deze verhoging hoort niet bij de nieuwe plannen van Prinsjesdag. De grens wordt elk jaar aangepast. De stap naar €615.000 stond al eerder vast. De startersvrijstelling 2027 werkt dus gewoon met een hogere grens.

Welke datum telt voor de grens?

Niet de datum van het koopcontract telt, maar de datum waarop de leveringsakte bij de notaris passeert. Dat is het moment waarop je de woning verkrijgt.

• Passeert de akte in 2026? Dan geldt de grens van €555.000.
• Passeert de akte vanaf 1 januari 2027? Dan geldt de grens van €615.000.

Koop je nu een woning met een waarde tussen die twee bedragen en voldoe je aan de voorwaarden? Dan bepaalt de overdrachtsdatum of je wel of geen overdrachtsbelasting betaalt. De Consumentenbond raadt kopers van een woning tussen €555.000 en €615.000 aan om de overdracht uit te stellen tot na 1 januari.

Hoeveel scheelt de startersvrijstelling 2027 in geld?

Zonder vrijstelling betaal je voor een woning waarin je zelf gaat wonen doorgaans 2% overdrachtsbelasting. Bij een woningwaarde van €615.000 is dat €12.300. Dat is een flink bedrag, zeker als starter.

Let op: voor de grens telt de waarde in het economisch verkeer. Daar horen ook aanhorigheden bij, zoals een tuin, schuur of garage. Volgens de Consumentenbond mogen de koopsom én de taxatiewaarde niet boven de grens uitkomen. Voor 2026 is die grens €555.000.

Aan welke voorwaarden moet je voldoen?

De Belastingdienst noemt deze voorwaarden:

• Je gaat zelf voor langere tijd in de woning wonen.
• Je bent meerderjarig en jonger dan 35 op het moment dat je de woning verkrijgt.
• Je hebt nog niet eerder gebruikgemaakt van de startersvrijstelling.

Koop je samen met iemand? Dan telt voor de grens de volledige waarde van de woning, niet alleen jouw deel. De Consumentenbond geeft een voorbeeld. Twee starters van 30 en 37 jaar kopen in 2026 samen een woning van €380.000. De jongste betaalt geen overdrachtsbelasting. De oudste betaalt 2% over €190.000, dus €3.800. De leeftijd telt dus per koper.

Wanneer is overdracht uitstellen bij de notaris juist niet slim?

Pas op als je 35e verjaardag in zicht is. Ben je 34 als je het koopcontract tekent, maar 35 op de dag van de overdracht? Dan voldoe je niet meer aan de leeftijdsvoorwaarde. Uitstel kan je dan juist geld kosten.

Ook goed om te weten: je bent niet verplicht de vrijstelling te gebruiken. Je kunt die bewaren voor een volgende woning. Bij die aankoop moet je dan nog wel jonger zijn dan 35. Ook moet je voldoen aan de voorwaarden die op dat moment gelden.

Ligt de waarde van jouw woning onder €555.000? Dan maakt de jaarwisseling voor de startersvrijstelling 2027 geen verschil. Je valt dan in beide jaren onder de grens.

Wat betekent dit als je als starter een huis koopt in Almere?

In Almere lag de gemiddelde huizenprijs in het tweede kwartaal van 2026 op €547.335. Een appartement kostte in die periode gemiddeld €359.237. Het gemiddelde ligt daarmee net onder de oude grens van €555.000. Een woning boven dat gemiddelde kan dus al snel tussen de twee grenzen vallen. Voor starters in Almere is de startersvrijstelling 2027 daarom extra interessant. Meer over de prijzen lees je in het artikel over huizenprijzen in 2026 en wat dat betekent in Almere.

Kun je onderhandelen over de overdrachtsdatum?

De overdrachtsdatum spreek je af met de verkoper. Landelijk lijken kopers iets meer keuze te hebben. Volgens de NVM duurde de verkoop in het derde kwartaal van 2026 gemiddeld 31 dagen. Een jaar eerder was dat 29 dagen. Bij bijna twee derde van de verkochte woningen werd meer betaald dan de vraagprijs. Een jaar eerder was dat 71 procent.

Als aankoopmakelaar neem ik de overdrachtsdatum mee in de onderhandeling. Ik kijk samen met jou naar je leeftijd, de waarde van de woning en je planning. Zo maak je een bewuste keuze. Lees meer over mijn aankoopbegeleiding van zoekprofiel tot sleuteloverdracht. Koop je een ouder huis? Bekijk dan ook wat er in 2027 verandert bij NHG voor woningen met label E, F of G.

Wil je weten welke overdrachtsdatum voor jou het beste past?

Elke situatie is anders. Twijfel je of uitstel voor jou loont? Plan dan een kennismakingsgesprek. Dan kijken we samen rustig naar jouw aankoop en je planning.