Onderhandelen vraagprijs: kan het weer in Almere?

Onderhandelen vraagprijs in Almere: is er weer ruimte nu er meer huizen te koop staan?

Er staan meer huizen te koop en er wordt minder vaak overboden. Misschien vraag je je daarom af of er weer ruimte is om te onderhandelen. Het korte antwoord: soms wel, maar de markt blijft krap. In dit artikel zet ik de nieuwste cijfers van de NVM, CBS en Kadaster over het derde kwartaal van 2026 voor je op een rij. Daarna lees je wat dit betekent als je in Almere of Flevoland wilt onderhandelen over de vraagprijs.

Staan er echt meer huizen te koop?

Ja. Op 8 oktober 2026 publiceerde de NVM de cijfers over het derde kwartaal. Aan het eind van dat kwartaal stonden er bij NVM-makelaars 39.001 woningen te koop. Dat is 23,8 procent meer dan een jaar eerder. Ten opzichte van het vorige kwartaal ging het om 6 procent meer aanbod.

Ook bij nieuwbouw is er meer keuze. Aan het einde van het derde kwartaal stonden circa 21.500 nieuwbouwwoningen te koop bij NVM-makelaars. Dat is 17 procent meer dan een jaar eerder en het hoogste niveau sinds eind 2015. Wil je weten wat er in onze stad gebouwd wordt? Lees dan welke nieuwbouwprojecten er in Almere aankomen.

Tegelijk wordt er nog steeds veel gekocht. NVM-makelaars verkochten in het derde kwartaal 41.700 bestaande woningen, ongeveer evenveel als een jaar geleden. De gemiddelde verkoopprijs was €503.000. Dat is 1,8 procent meer dan een jaar eerder, blijkt uit het persbericht van de NVM over het derde kwartaal.

Niet elk woningtype stijgt even hard. Bij appartementen en tussenwoningen bleef de stijging beperkt tot 1,2 procent. Twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen werden ruim 3 procent duurder dan een jaar eerder.

Wordt er minder vaak overboden in 2026?

Ja, maar overbieden is nog steeds heel gewoon. In het derde kwartaal van 2026 werd bij bijna 67 procent van de verkopen overboden. Een jaar eerder was dat 71 procent. Bij ongeveer een op de drie woningen betaalde de koper dus niet meer dan de vraagprijs.

Huizen staan ook iets langer te koop. De gemiddelde verkooptijd was 31 dagen, tegenover 29 dagen een jaar eerder. Dat lijkt een klein verschil. Toch kan het helpen: je hebt soms net iets meer tijd om na te denken, vragen te stellen en een goed bod voor te bereiden.

Hoe krap is de markt volgens de krapte-indicator van de NVM?

De NVM meet de krapte op de woningmarkt met een krapte-indicator. In het derde kwartaal van 2026 steeg die naar 2,8, tegenover 2,3 een jaar geleden. Bij een waarde onder de 5 spreekt de NVM van een krappe markt. Er is dus meer keuze dan een jaar geleden, maar de markt is nog altijd krap.

Hoe staat de woningmarkt in Almere en Flevoland ervoor?

Op 22 oktober 2026 volgden de cijfers van CBS en Kadaster. In Flevoland lag de prijsindex van bestaande koopwoningen in het derde kwartaal 2,4 procent hoger dan een jaar eerder. Landelijk was dat 3,4 procent. Het aantal verkopen in Flevoland was 7,6 procent lager, tegen 1,7 procent lager landelijk. Flevoland had volgens het CBS de grootste daling van het aantal woningtransacties.

Ook landelijk vlakt de prijsstijging af. In september 2026 waren bestaande koopwoningen gemiddeld 2,9 procent duurder dan een jaar eerder. Ten opzichte van augustus daalden de prijzen met 0,4 procent. Meer over die ontwikkeling lees je in mijn artikel over de huizenprijzen in 2026 en wat dat betekent in Almere.

Let op: de cijfers van de NVM en die van CBS en Kadaster kunnen van elkaar verschillen. De NVM kijkt naar koopovereenkomsten van woningen die NVM-makelaars hebben verkocht. CBS en Kadaster meten de prijsontwikkeling van alle bestaande koopwoningen.

Onderhandelen vraagprijs: hoeveel ruimte heb je nu?

Meer dan een jaar geleden, maar nog steeds beperkt. Meer aanbod, minder overbieden, een iets langere verkooptijd en minder verkopen in Flevoland wijzen dezelfde kant op. Verkopers kunnen minder vaak rekenen op een stapel biedingen. Dat geeft jou als koper soms wat meer ruimte.

Dat betekent niet dat elk huis onder de vraagprijs verkocht wordt. Bij twee derde van de verkopen wordt nog steeds overboden. Per woning kan het beeld bovendien heel anders zijn. Kijk daarom bij het onderhandelen over de vraagprijs altijd naar de woning zelf, en niet alleen naar het landelijke gemiddelde.

Onderhandelen vraagprijs: welke woningen blijven langer te koop?

Volgens de analyse van NVM en Brainbay speelt de kwaliteit van de woning een rol. Verkochte woningen met een hoge woningkwaliteitsscore stonden in het derde kwartaal van 2026 gemiddeld 28 dagen te koop. Bij een lage score was dat 36 dagen.

Een woning die al langer te koop staat, kan een aanknopingspunt zijn bij het onderhandelen over de vraagprijs. Stel jezelf bij een bezichtiging daarom deze vragen:

• Hoe lang staat de woning al te koop?
• Is de vraagprijs al eens aangepast?
• Welk onderhoud of welke verduurzaming is nog nodig?
• Past de prijs bij vergelijkbare woningen in de buurt?

Met de antwoorden op deze vragen kun je beter inschatten of een bod onder, op of boven de vraagprijs past. Zo bied je niet op gevoel, maar op basis van wat je weet.

Wil je samen kijken naar jouw kansen?

Twijfel je hoeveel je kunt bieden op een woning in Almere of omgeving? Ik kijk graag met je mee. Lees meer over mijn aankoopbegeleiding of plan een vrijblijvend kennismakingsgesprek.